Bernard Girard
Chronique du 15/05/07
Des politiques du logement à réinventer
Bonjour, vous souhaitez nous parler ce matin de la politique du logement…
Oui. Vous savez que c’est un thème qui a été abordé dans la campagne électorale. Nicolas Sarkozy promettant de créer une société de propriétaire. Il a dit vouloir que “l’accès à la propriété pour les locataires de logements sociaux soit facilité parce que la propriété c’est la meilleure assurance contre les accidents de la vie, contre la précarité.” C’est une question importante sur laquelle nous aurons certainement l’intention de revenir dans les mois qui viennent et j’ai voulu faire le point sur cette question. Cela m’a d’autant plus intéressé que le désir d’être propriétaire de son logement est très largement partagé.
Et pour cause, c’est mieux de payer des remboursements d’un emprunt que de payer un loyer.
C’est effectivement ce que l’on se dit, ce que pensent la plupart des gens. Et, cependant, ce n’est pas évident. Il y a des économistes pour expliquer que la propriété de son logement peut être contre-productive.
Des marxistes attardés?
Non, non. Pas du tout. Je pense notamment aux travaux d’un économiste britannique qui a étudié, il y a quelques années, les relations entre le chômage et la propriété du logement et qui a montré qu’il y avait une corrélation entre le taux de chômage et le pourcentage de salariés propriétaires de leur logement.
Plus il y a de propriétaires plus il y a de chômage?
Oui, c’est ce qui ressort des analyses de cet économiste, Andrew Oswald, dont je vous ai, je crois, déjà parlé à l’occasion de travaux qu’il a réalisés sur le mariage et son impact sur la taille des logements, sur le vote des pères qui ont des filles. Il expliquait que le fait d’avoir des filles incitait à voter à gauche… C’est, vous l’avez compris, un économiste qui passe sa vie à travailler sur des données statistiques et à rechercher des corrélations curieuses. Le fait qu’elles soient curieuses ne veut pas dire qu’elles soient inexactes, même si, je le dis tout de suite, ses analyses sur les relations entre le chômage et la propriété ne font pas l’unanimité, mais elles posent des questions intéressantes. D’autant que les données qu’il propose sont troublantes.
Mais si cette corrélation est avérée comment l’expliquer?
C’est tout le problème. Une corrélation n’est pas une relation de cause à effet. Il peut y avoir corrélation sans qu’il y ait de rapport entre les phénomènes observés.
Mais dans le cas présent, on peut envisager plusieurs explications.
- moindre mobilité des propriétaires qui cherchent sur un marché du travail plus étroit, ont donc plus de mal à trouver un emploi et sont amenés à accepter des emplois moins satisfaisants (d'où revenus plus faibles, moins d'efforts…),
- faible productivité (engagement, motivation…) des salariés qui, parce qu'ils sont propriétaires de leur appartement, acceptent des emplois qui ne leur conviennent pas parce que plus proche de leur domicile,
- impact sur la consommation puisqu’il faut rembourser les emprunts et centrée sur l'équipement de la maison. Pour dire les choses crûment, on achète une perceuse fabriquée en Asie et on rembourse son emprunt plutôt que de renouveler sa voiture…
On peut aussi dire qu’en devenant propriétaire on fait appel à des artisans, ce qui crée du travail en France
C’est vrai. Mais avant d’aller plus loin, je voudrais rappeler pour aller dans le sens d’Andrew Oswald qu’être propriétaire, cela a aussi un coût et qu’il faut, lorsque l’on devient propriétaire rembourser tout à la fois son emprunt et financer les frais auxquels échappe le locataire, impôts, renouvellement de l’ascenseur, ravalement, remise en état des parties communes…
Mais vous nous disiez que ses travaux sont contestés.
Oui… Plusieurs études ont confirmé que les propriétaires sont moins mobiles que les locataires, mais sans en conclure pour autant qu’ils sont plus au chômage que les autres. Ce qui n’est pas forcément illogique. On peut penser qu’un propriétaire qui doit rembourser l’emprunt qu’il a souscrit pour acheter l’appartement qu’il aime est plus actif dans sa recherche d’un nouvel emploi que le locataire qui se dit qu’il peut plus facilement tirer sur la corde, qu’on ne le mettra pas à la porte s’il a des retards dans le paiement de ses loyers. On peut également penser que l’accès à la propriété est réservé à ceux qui ont les emplois les plus stables, les mieux protégés et que le risque qu’ils se retrouvent au chômage est plus faible.
Et puis, la situation n’est peut-être pas la même partout…
Exactement. Au sein de grandes agglomérations comme Paris, la propriété n’est probablement pas un frein à la mobilité. Parce que l’on peut facilement se déplacer et que l’on peut espérer revendre rapidement son bien avec une plus-value. Elle en est un dans des bassins industriels en grande difficulté où le propriétaire qui perd un emploi ne peut pas espérer revendre son logement dans de bonnes conditions. Pour ne pas perdre son capital, il attend et comme il n’y a pas d’emploi localement, il reste au chômage.
D’où on peut conclure que des mesures conçues pour faciliter l’accès à la propriété n’auraient pas le même effet dans des régions dynamiques, où elles seraient probablement neutres, et dans des régions en difficulté où elles pourraient aggraver les choses. Dans tous les cas, les droits de mutation élevés que perçoivent les notaires pour le compte de l’Etat jouent un rôle néfaste puisqu’ils augmentent les prix et rentrent plus difficile l’accès à la propriété pour les plus modestes. On parle souvent de réduire l’impôt, on a là une piste qui est peu exploitée et qui serait pourtant intéressante.
Dans tous les cas de figure, l’accès à la propriété est réservé à ceux qui ont des revenus réguliers. Le principal problème est pour ceux qui n’ont pas de revenus réguliers, qui sont au chômage, sont d’origine étrangère et ont du mal à trouver des propriétaires qui acceptent de leur louer un appartement…
Vous touchez là un point très important. Cette question a été abordée pendant la campagne électorale. Ségolène Royal a proposé de créer un système de caution publique qui apporte une garantie aux propriétaires en cas d’impayés. François Bayrou a, de son coté, avancé la création d’agences immobilières à vocation sociale, structures associatives ayant pour vocation de louer des logements du parc privé à des populations fragiles ou en difficulté. Elles permettraient garantir les propriétaires contre les risques d’impayés et de dégradation. C’est une idée intéressante que développe depuis quelques années l’Union des Foyers des Jeunes Travailleurs, une Fédération d’associations qui logent des jeunes. Ces agences viendraient compléter le dispositif d’aide au logement existant, dont on est en train de découvrir que s’il a des effets positifs il a aussi des effets pervers.
Ah bon? Lesquels?
Plusieurs études publiées ces dernières années montrent qu’ils ont favorisé la qualité du parc locatif, ce qui est une bonne chose, mais aussi l’augmentation des loyers…
Parce que les propriétaires auraient tendance à récupérer une partie de ces aides sous forme d’augmentation des loyers.
C’est effectivement la principale raison, mais il y en a une autre : les aides permettent à des étudiants qui s’installaient à plusieurs dans un petit logement, de se loger seuls et du coup la pression sur les petites superficies a augmenté. Ce phénomène est très sensible dans les villes universitaires, comme Rennes. Mais je voudrais revenir sur les projets de Ségolène Royal et de François Bayrou. Tous deux mettent tentent de trouver une réponse à une difficulté majeure du logement des plus modestes : la méfiance des propriétaires qui refusent de louer à des étudiants, à des étrangers, à des gens en CDD ou en intérim…
Parce qu’ils craignent les impayés…
Les impayés, les dégradations… Et parce qu’ils craignent les uns et les autres, ils refusent de louer ou demandent des loyers tels que les plus modestes ne peuvent pas y accéder. D’où ces logements vacants. 7% du parc immobilier français serait vacant. Rien qu’à Paris il y aurait 136 000 logements vides, soit à peu près 10% du parc. Ce qui explique que l’on évoque régulièrement l’idée de les réquisitionner pour accueillir les sans-abris. Ce qui n’est évidemment pas une solution facile à mettre en oeuvre. On imagine bien les protestations des propriétaires et les contournements… C’est déjà le cas puisque moins d’un propriétaire de logement vacant sur quatre paie à Paris la taxe que l’on doit payer lorsqu’on laisse vie un appartement (pour tous ces chiffres, voir le site du DAL).
J’ai cité les solutions proposées par Bayrou et Royal pour résoudre ce problème, il y a une autre piste, radicale mais intéressante que propose un économiste qui travaille à Sciences-Po : Etienne Wasmer (cette étude a été publiée par En Temps Réel, une association qui associe des économistes, des responsables économiques dont beaucoup sont, ou ont été, proches du PS).
Et en quoi consiste-t-elle?
Wasmer fait le même diagnostic que Royal ou Bayrou : d’une part, on manque de logements, de l’autre, les propriétaires sont méfiants “parce qu’il est difficile d’obtenir le paiement des loyers ou l’expulsion et donc le recouvrement d’un bien immobilier, dès lors qu’on tombe sur un locataire de mauvaise foi,(…) ou bien, dans le cas d’un locataire de bonne foi, dès lors que le contexte (…) entraîne l’indulgence ou la lenteur des décisions de justice.” Et parce qu’ils sont méfiants, ils multiplient les précautions, les cautions et les pratiques discriminatoires. Et il faut dire qu’ils ont de bonnes raisons de se méfier puisque la durée moyenne d’une procédure d’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer est de 226 jours en France, soit de près de 8 mois.
Le problème vient, dit-il, des mesures prises pour protéger, d’un coté les propriétaires et, de l’autre, les locataires. On multiplie les dispositifs, notamment juridiques, qui, pour protéger les locataires en difficulté, rendent très difficile les expulsions de ceux qui ne paient pas leur loyer et, pour compenser, on autorise les propriétaires à se protéger en demandant des cautions. On est dans une logique perdant-perdant. Sous couvert de protéger les locataires victimes de propriétaires indélicats, on met en place des dispositifs qui pénalisent les plus modestes, les plus fragiles. Et ce n’est pas en rajoutant de nouveaux dispositifs que l’on réglera le problème, c’est, au contraire, en le simplifiant.
Et quelle est donc la solution qu’il propose?
La première idée est toute simple : si un locataire a des problèmes, du fait du chômage ou de la pauvreté, ce n’est pas au propriétaire de les prendre à charge mais à la collectivité, à la solidarité nationale. Il convient donc de simplifier le droit immobilier, de le rapprocher du droit du contrat commercial, de supprimer toutes les procédures très complexes qui font vivre les avocats et tous les spécialistes de l’immobilier, qui contribuent à augmenter le prix du logement puisque le propriétaire qui les paye transfère leur coût sur les loyers de ceux qui paient régulièrement. Si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit pouvoir obtenir rapidement son départ…
Même en hiver?
Même en hiver. Etienne Wasmer propose de supprimer la trêve hivernale des expulsions.
Ce n’est pas très social…
Je simplifie, bien sûr, ce n’est pas aussi brutal. Dans le système qu’il propose, il y a une procédure de conciliation, un examen par un juge mais je le répète : l’idée est que ce n’est pas au propriétaire de prendre en charge les difficultés d’un locataire. En échange de cette possibilité de libérer rapidement le logement, le propriétaire n’aurait plus le droit d’exiger une caution familiale, des mois de loyers d’avance… toutes ces pratiques qui augmentent le prix du logement et interdisent aux jeunes, aux chômeurs, aux précaires de se loger. Quant aux gens qui sont dans la difficulté, qui sont dans l’impossibilité de payer un loyer, parce qu’ils ont perdu leur travail, c’est la collectivité qui les aide. Chacun est dans son rôle.
Il s’agit, en somme, de supprimer tous les dispositifs qui protègent les locataires?
Non. Wasmer explique très clairement que le marché immobilier doit être régulé, comme le marché du travail auquel il le compare. Ne serait-ce que parce que les rapports entre propriétaire et locataire sont asymétriques, mais il souhaite qu’on allège la réglementation et qu’on supprime tout ce qui a des effets contraires au but recherché.
Mais vous croyez que cela peut marcher? Est-ce qu’on ne risque pas de se trouver avec plus de sans-logis?
Le projet de Wasmer s’inspire explicitement de ce qui se passe au Québec où il n’y a pratiquement de logement vacant. Il n’y en a pas 2% à Montréal, il y en a, je le rappelle, 10% à Paris. Et cet écart vient tout simplement de ce que des propriétaires craignent moins de se retrouver dans la situation impossible de celui qui ne peut pas se séparer de locataires qui ne paient pas leur loyer.
Il parie au fond sur le retour de la confiance.
La confiance permettrait de remettre sur le marché des logements aujourd’hui inoccupés et de baisser les prix en supprimant les cautions et autres avances. Elle devrait, par ailleurs, faciliter l’investissement dans l’immobilier locatif. Cette solution pourrait donc alléger la crise du logement. Est-ce que cela suffirait pour réduire le déficit de logement? Certainement pas partout. Ces mesures ne permettraient certainement pas de faire l’économie d’un programme de logements, notamment pour les plus défavorisés qui sont aujourd’hui exclus du logement, y compris du logement social, parce qu’ils n’offrent pas toutes les garanties que recherchent les bailleurs. Mais elles pourraient favoriser le développement du locatif dont on a vu qu’il était, dans certains au moins, favorable à l’emploi.
Ce ne sont que des pistes de réflexion qui me paraissent intéressantes parce qu’elles nous amènent à réfléchir plus qu’on ne fait d’habitude sur les effets des mesures que l’on prend. Et ce gouvernement qui veut réduire le poids de l’Etat gagnerait à s’en inspirer s’il veut que ce moins d’Etat ne se transforme en Etat complètement inefficace. Je l’ai dit ici à plusieurs reprises : si l’on se contente de réduire le nombre de fonctionnaires sans toucher à la manière dont l’Etat intervient, on va à la catastrophe.